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賃貸契約はなぜ2年?更新料ってなんのために必要なの?

多くの賃貸契約では契約期間は2年を一区切りに設定しているところが一般的です。この2年という期間には法律で明確に規定されているわけではなく、多分に慣習的に決められてきた側面があります。
また賃貸契約が満了に近づくと、更新料名目で金銭の支払いを要求されることもあるようです。実は賃貸期間が2年という不動産業界の慣習と、更新料には関係があるとされています。そこで賃貸期間が2年になっている理由と、更新料の意義や問題点を検討してみましょう。

そもそも更新料とは、賃貸契約満了時に借主から貸主に交付する金銭のことです。実はこのお金については支払う慣習のある地域と無い地域とで、徴収率にはかなりの差があります。東京を中止にした神奈川や埼玉などでは徴収率は高く、千葉や神奈川では80%を超えています。
これに対して関西や西日本全般では徴収率が低くなっていますが、京都府だけは例外的に50%を超える徴収率になっています。更新料の支払いを求められて戸惑った経験をお持ちの方もいるでしょうが、そもそもどのような趣旨で支払う金銭なのかがあまり理解されていないようです。この点については最高裁が判決で明らかにしており、”賃料の補充や前払いの趣旨に、賃貸借契約を継続するための対価”などの意味を持つとしています。
実際には貸主や不動産会社からしてみれば、毎月の家賃を低く抑えつつも2年後との契約満了時に、低い家賃で居住できることの対価として更新料の支払いを求めるというのが実態のようです。借主から貸主に交付された更新料は不動産会社との間で折半することも多いようです。違約金などの意味合いは持っていませんが、契約で支払う旨が明記されているときは支払い義務が発生することになります。違約金を支払う事態は家賃不払いや用法違反などの問題が発生している状態なので解除される恐れがあります。

これに対して更新料の支払いを拒否するとどうなるのでしょうか。契約書に記載されていれば支払い義務が発生するので、支払わないと家主の退去申し入れに正当事由ありと判断される可能性があるので、法外な金額でない限りは支払うほうが賢明です。

ところで借地借家法29条には、1年未満の賃貸契約は期間の定めのない契約とみなされます。借地借家法29条の期間の定めのない契約になると、借主は保護規定を適用される余地が出てきます。だからといって3年の賃貸期間では更新料を支払う前に退去される可能性が出てきます。そこで丁度頃合の良い期間として賃貸契約の期間は2年と慣習的に決められているのが実態といえます。

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